MIETSHAUSBEWERTUNG

MIETSHAUSBERATER - ERFOLGREICH VERKAUFEN

WIE ERFOLGT EINE MIETSHAUSBEWERTUNG?

Zur Mietshausbewertung bzw. der Einschätzung des erzielbaren Marktpreises eines Mietshauses sind folgende Punkte wesentlich:

Lagefaktoren (z.B. Lage im Milieuschutzgebiet)

Der zentrale wertbildende Faktor ist die Lage Ihres Mietshauses. Dabei ist ein genaues und tiefes Verständnis der Mikro- und Makrolage entscheidend. Auch die Kenntnis über Stadtentwicklungspläne im Allgemeinen und Bebauungspläne im Speziellen sind erforderlich. Insbesondere in den Ballungsgebieten spielen soziale Erhaltungsverordnungen („Milieuschutzgebiete“) eine immer wichtigere Rolle, hier gelten besondere Vorschriften. Unsere fundierten Erfahrungen im Umgang mit den jeweiligen Ämtern helfen Ihnen, einen möglichst reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

Potenziale (Ausbaufähiges Dachgeschoss oder Nachverdichtungsmöglichkeiten auf dem Grundstück)

Neben den bereits vorhandenen Bestandsgebäuden können Nachverdichtungspotenziale auf dem Grundstück oder die Ausbaufähigkeit eines Dachgeschosses den erzielbaren Marktpreis erheblich beeinflussen. Erfahrungswerte und eine erste Plausibilisierung unsererseits erlaubt es, solche möglichen Potenziale zu erkennen und beispielsweise durch die Hinzuziehung eines Architekturbüros in Form eines Bauvorbescheids oder einer Baugenehmigung im Verkaufsprozess zu monetarisieren.

Jahresnettokaltmiete und Steigerungsmöglichkeit (z.B. nach Mietspiegel)

Trotz der Mietpreisbremse und der Einschränkungen in Milieuschutzgebieten in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt bestehen, gerade bei Mietshäusern aus privater Hand, häufig kurzfristige Steigerungsmöglichkeiten der Jahresnettokaltmiete nach Mietspiegel. Diese sollten in jedem Fall vor dem Verkauf realisiert werden, um so einen höheren Verkaufspreis realisieren zu können.

Modernisierungspotenziale (z.B. energetische Sanierung und damit einhergehende Modernisierungsumlagen)

Energetische Modernisierungen sind in aller Munde und liefern den Mietern große Vorteile in Form von Einsparungen bei Heizkosten und einer allgemein gesteigerten Wohnqualität. Diese Maßnahmen erlauben ggf. auch die Steigerung der bestehenden Bestandsmieten. Auch hier kann es sinnvoll sein, solche Maßnahmen vor einem Verkauf durchzuführen, um den erzielbaren Verkaufspreis zu optimieren.

Höhe der Durchschnittsmiete

Sofern die Durchschnittsmiete aufgrund eines vernachlässigten Asset-Managements niedrig ist, ergeben sich für einen potenziellen Käufer perspektivische Steigerungspotenziale bei der Jahresnettokaltmiete. Dies gilt es bei der Preisfindung zu berücksichtigen.

Zustand und Bausubstanz

Für Mietshäuser unterschiedlicher Baujahre werden, aufgrund ihrer sehr heterogenen Aufenthaltsqualitäten, auch sehr unterschiedliche Preise am Markt erzielt. Mietshäuser aus der Gründerzeit, welche über umfangreiche Altbaudetails verfügen, erzielen die höchsten Preise am Markt. Auch gibt es jeweils spezialisierte Investoren, die es zu kennen gilt. Der allgemeine Sanierungsstand der Haustechnik und wesentlicher struktureller Bauteile wirkt sich selbstverständlich vermindernd oder erhöhend auf das erzielbare Kaufpreisniveau aus.

Vermietungsstand und Leerstände

Ist eine „gesunde“ Fluktuation in der Liegenschaft erkennbar und gibt es darüber hinaus noch ein paar Leerstände, so ist dies sicherlich der Idealzustand. Zeichnet sich ab, dass mittel- oder gar langfristig mit keiner Fluktuation zu rechnen ist, so findet dies in jedem Fall Berücksichtigung bei der Preisfindung auf Investorenseite.

Mieterstruktur

Die Bereitstellung von Wohnraum erfordert viel Geschick, da dieser als Teil der Privatsphäre der Mieter einen hohen Stellenwert genießt. Geordnete Verhältnisse und eine gute Atmosphäre innerhalb der Mieterschaft sind für die meisten Investoren von großer Wichtigkeit und wirken sich positiv auf das erzielbare Kaufpreisniveau aus.

Qualität der Verwaltung und Bewirtschaftung

Die Qualität der Hausverwaltung ist, wie aus den vorstehenden Punkten hervorgeht, ein ganz wesentlicher Werttreiber. Einige Versäumnisse lassen sich nur über längere Zeiträume korrigieren. Sollte die Verwaltungsqualität unterdurchschnittlich sein, kann es sinnvoll sein, einen erfahrenen Asset-Manager in Vorbereitung eines Verkaufsprozesses zu Rate zu ziehen.

WAS IST MEIN MIETSHAUS WERT?

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